基本建设程序的内容是什么（基本建设程序包括哪几个阶段_）

最近不少网友私信关于项目建设程序的问题，特地整理了建设程序的框架，各地会略有不同。

在教材中通常将建设期之前的流程统一归类于前期准备阶段，根据经验，特地将前期拿地、报规、报许单独作为一个工作阶段，这里总共分下图5个阶段：

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土地阶段

根据《关于印发试行<土地分类>的通知》,我国土地可分为三个层级,第一层级包含三个分类,第二层级包含15个分类,第三层级包含71个分类。第一层级的三大类分别为农用地、建设用地和未利用地。

获取土地分为四个阶段

获得土地使用权的方式可分为以下几个主流方式

划拨：

划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合划拨目录中的用途，基本上可理解为公用、公益性非盈利的项目采用划拨方式获得土地使用权居多，房地产开发企业不享受划拨资格。

出让：

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

经营性用地采用“招、拍、挂”的方式，经常提，这里不再赘述。

出让方式获得土地使用权的需要缴纳“土地出让金”

转让：

转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。转让本不为主流拿地方式，实际操作中，经营性项目通过转让拿地的项目也是比较多的。

国家出资、入股国有土地使用权

国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规，关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为，在片区开发中经常用到此种方式。

国家租赁国有土地使用权

土地使用者与县级以上土地行政主管部门，签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

除了以上主流方式以外还有 “划拨土地补办出让”、“土地使用权流转”等方式，操作起来有点复杂，这里也不多说了，具体办理流程到项目当地自然资源管理部门了解。

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土地储备阶段

收储过程中各级土地储备中心负责完成该宗地的以下工作：

●对原用地单位进行征地补偿，并签订储备协议，明确出让后土地收益的分配比例及方式。

●对收储地块进行整理，并确定该宗地土地利用性质。

1、土地修边，规整宗地形状，便于进入市场后进行开发

2、进行规划咨询，初步确定宗地利用性质

3、申办《储备要点》正式确定土地利用性质

4、核发选址意见书(储备阶段核发，摘牌后存档，不发给开发商)

5、核发规划用地条件

●负责安置补偿工作

1、安置拆迁户

2、地上附着物补偿

3、青苗补偿

●地籍处办理用地范围，审核《勘界报告》

●储备阶段地籍调查，权属调查，指界。

●地籍调查成果送宗地所属辖区国土资源分局地籍科审核

●出具储备阶段地籍图，供地专用附图

●申报核发整理后宗地的《建设用地批准书》

●办理宗地进入市场前相关手续

●提交供地方案至（市/县）国土资源和规划局及人民政府审议

●市局每月一次供地会，通过后报市人民政府办公厅，涉及农用地的还需上报相关办公厅，提交市长办公会审议。

●供地方案审议通过后，移交整理完毕后的宗地至土地交易中心

土地交易阶段

1、审查确定交易项目，由市交易中心计划部安排交易批次;

2、交易中心受理委托，由招拍挂部根据那排的交易批次发布出让公告;

3、由交易部编制招拍挂出让文件;

4、由招拍挂部组织招拍挂出让活动;

5、由招拍挂部组织签订《成交确认书》

6、发布成交信息;

7、组织签订土地转让补偿协议;

8、核收土地出让收益和交易服务费;

9、核发《成交确认书》

交易后办理证照阶段

(一)国有土地使用权出让合同.

需提交的资料:

1、红线图

2、办理合同申请书

3、规划设计条件

4、营业执照、机构代码、法人身份证明、委托办理人身份证明、合同办理委托书

5、出让宗地平面界限图12份

6、成交确认书

7、企业税源证明(税务部门盖章) ;

8、企业登记核准通知书或企业变更登记通知书(工商部门盖章) ;

9、项目竣工时间情况报告

建设用地规划许可需要提交的资料

1、申请表(原件) ;

2、成交确认书(复印件) ;

3、原核发的规划条件、用地范围(复印件)；

4、项目批准、核准、备案文件(原件或复印件)

5、企业法人工商执照、房地产开发资质证书(复印件)

6、代表人身份证明(委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委

托人身份证明)

7、地形图电子文件(1: 2000) ;

国有土地使用证需要提交资料

1、土地登记申请书

2、营业执照、组织机构代码、法人代表身份证明、土地登记委托书、

3、成交确认书

4、土地出让合同或划拨决定书

5、土地出让金发票.

6、地籍调查表、指界法人身份证明及委托书

7、地籍测量成果报告、用地红线图、地籍图、宗地图(3份)

8、建设用地规划许可证

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工程规划报批阶段

建设项目规划方案审查

●持设计单位所出规划方案到规划局申请建筑方案审批，以获得《规划建筑方案批准意见书》为目的。

●此方案的确认是对项目的投资估算、资金筹措、项目组织管理和实施进度的编制，以及经济效益、社会效益等提供依据。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。

●也就是审查方案有没违规现象

所需提交的资料:

1、申请(原件)；

2、法定代表人身份证明(委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明) ;

3、设计单位的资质证明(外地设计单位需提供备案证明、复印件)；

4、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证(附规划设计条件和规划用地范围线、复印件) ；

5、土地证(复印件，提供原件对照核实)或使用土地的有关证明文件(原件)；

6、地形图电子文件(附道路红线，重要建筑工程项目根据需要提供1: 500地 下管线；

7、三位数字地图电子文件。

可行性研究报告

项目可行性研究报告由具备相应工程咨询资格的机构编制，由国务院投资主管部门核准的项目，其可研报告由甲级资质的机构编制;由省、市、区政府部门核准的项目，其可研报告由乙级以上资质机构编制。

可行性研究报告编制要求的内容:

1、项目开发申请单位情况;

2、拟建项目情况;

3、建设用地与相关规划;

4、资源利用和能源耗用分析;

5、生态环境影响分析;

6、经济和社会效果分析;

7、依法必须招标项目的招标内容。

环境评估

提供的相关项目开发资料:

1、可行性研究报告;

2、设计方案说明、规划总平面、用地红线

3、供水、供电、供气、排水、供热等公用设施的建设情况;

4、立面、美观、景观、生态人流、车流方面、方面的设计特点;

5、本项目设计采用的废气、废水、噪声以及固废污染防治措施;

6、施工周期、预期交付时间、项目进度计划。

立项批文 所需提交资料:

1、可行性研究报告;

2、营业执照(正、副本)、组织机构代码(正本) ;

3、建设用地规划许可证。国有土地使用证;

4、环评报告;

5、立项申请报告。

绿化审查

审查建设工程项目配套绿化用地面积占该项目总用地面积的比例等，相关规定文字比较多这里不赘述；

需要提交的资料有：

1、申请表1份;

2、该建设项目法定代表人和经办人的个人身份证、授权委托书各1份;

3、该建设项目经规划部门批准的土地证、建设用地规划许可证1份;

4、规划部门批准的总平面方案设计图(绿化用地区域为用点表示的闭合线，绿地面积要有分区计算数据，有地下室的应标明范围和覆土厚度。属住宅项目其图中技术经济指标或设计说明内应含住户数) 3份;

5、建筑核位红线图、建筑红线定位册1份;

6、工业项目需提交环保评估书1份。

以上资料需提供电子版(或扫描版)

水务审批

所需提交的资料:

1、申请表;

2、 《排水许可证》申请表;

3、建设用地红线图;

4、分开的雨、污平面图以及雨、污综合图;

5、排水水质、水量检测报告;

6、立项批文、建筑红线定位册

人防审查

（这块不熟路过同行做个补充）

消防规划总平面审查

（消防审查的范围自行查询）

需提交的资料

1、建设工程消防设计审核申报表;

2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件;

3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件;

4、设计单位资质证明文件;

5、消防设计文件。

6、建筑红线

7、介绍信(委托书)

8、经审查合格的规划总平面图

气象、避雷设计审查

需提交的资料:

1、 《防雷装置设计审核申请书》;

2、设计单位和人员的资质证和资格证书的复印件;

3、防雷装置施工图设计说明书、施工图设计图纸及相关资料;

4、设计中所采用的防雷产品相关资料;

5、需要进行雷击风险评估的项目，提供经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的《雷击风险评估报告》

6、经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的《防雷装置设计技术评价报告》

建设工程施工图规划审查

所需提交资料:

1、申请(原件)

2、土地证(复印件，提供原件对照核实)或使用土地的有关证明文件(原件) ;

3、建筑施工图1套、总平面2-4份(原件)及电子文件;

4、建筑效果图一式三份及电子文件;

5、《规划(建筑)方案批准意见书》确定的相关部门审查意见或回执(原件)

建设工程红线定位册

所需提交资料:

1、申请(原件) ;

2、地形图电子文件;

3、施工图审批意见(复印件)

建设工程规划许可证

所需提交资料:

1、申请(原件) ;

2、红线定位册正本(原件) ;

3、人防意见(原件) ;

4、环评意见(原件) ;

5、绿化意见(原件);

6、水务意见(原件) ;

7、消防总平面意见(原件) ; (被抽查项目需提供)

8、土地证(验原件收复印件)

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工程许可报批阶段

报建

工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

建设工程报建必须有银行出具的资信证明(工期一年内为投资额的50%，工期一年以上为投资额的30% )。各地略有不同。

所需资料:

●立项批文

●建设用地规划许可证

●国有土地使用证

●资信证明(银行)或资金来源证明

●施工图设计审查合格书或送审通知书

监理、总包招投标

必须招标的范围这里不赘述

1、监理合同备案提交的资料

●建设工程项目监理办证联系单(招标办提供)

●建设工程监理合同备案表(4份)下载

●建设工程委托监理合同及廉政协议书原件(不少于4份)

●中标通知书

●项目总监理工程师委托书

●项目总监理工程师资质证书

●监理单位资质证书

2、施工总包合同备案提交的资料

●建设工程施工合同备案表(4份)

●施工合同(不少于4份)

●招标文件(包括预算控制价及电子数据)

●中标通知书

●中标人投标文件(包括商务标、技术标、中标价电子数据)

●安全文明措施费支付凭证，安全文明措施费使用计划（有地区不需要）

●情况说明( 合同签订之日起超过7天办理合同备案需提供情况说明)

●接受过处罚的、应提交罚款单据或补交规费相关单据

建设工程监理许可证

需提供的资料

●建设工程规划许可证立项批文

●建设工程报建表

●监理单位资质证书、营业执照、项目监理人员的资格证书、项目监理部人员一览表(必须有安全监理人员)

●中标通知书、评标报告、中标公示、招标投标情况书面报告

●监理合同

●监理合同备案表、联系单、登记表

●项目总监理工程师委托书

现场安全文明施工报验备案

●建设工程文明施工措施审查及开工勘验单

●建设工程文明施工措施审查及开工勘验评估单

●建设工程文明施工措施审查及开工勘验申请表

●建设工程项目安全施工措施备案审查申报表

●建设工程项目安全监督检查登记表

施工图审查

办理程序

1、送审:建设单位将施工图勘察设计文件送交具备相应资质的审图公司进行审查。

2、受理:符合受理要求的，审图公司发放受理审查通知书。不符合受理要求的，审图公司应.将需要补齐或补正的全部内容和要求以书面形式一次性告知建设单位送审人，并发《补齐资料通知书》。

3、 签订审查合同:建设单位与审图公司签订勘察文件审查合同。

4、审查:接受任务的审图公司进行施工图设计文件审查，并提出《审查意见书》;建设单位按时限要求在接受任务的审图公司领取《审查意见书》。

5、复审:建设单位按《审查意见书》内容进行修改、完善，并将修改、完善资料一次性送接受任务的审图公司。

6、领取审查结果:建设单位按规定时限修改、完善。

审查内容不再赘述

工程勘察文件送审

所需提交资料:

1、签章齐全的勘察文件4套;

2、勘察文件电子文档光盘1份;

3、建设工程项目报建表

施工图设计文件送审

所需提交的资料:

1、规划部门核发的建设工程规划许可证及附图原件、复印件各1份;

2、审查合格的勘察文件1份;

3、勘察文件审查合格书原件、复印件各1份;

4、签章齐全的施工图设计文件4套;

5、各类计算书1份(利用软件程序计算的，需提供软件名称、版本，输入数据资料和输出结果1份) ;

6、施工图设计文件电子文档光盘1份;

7、民用(公用)建筑节能备案登记表; (工业建筑提前做好无节能设计证明准备)

8、市城建委建设工程报建窗口发放的《建设工程项目报建表》;

9、审查需要的其他资料。

（以上以房建项目为例，公路等项目咨询归口管理部门）

质量监督备案

需提供的资料

●建设工程质量监督注册登记表

●建设工程规划许可证

●施工图设计审查合格书

●施工总包、监理单位中标通知书

●施工总包合同、监理合同

●施工组织设计和专项施工方案

●监理规划及监理实施细则

办理《建设工程施工许可证》

1、需提供的资料建设工程报建表国有土地使用证、建设工地规划许可证、建设工程规划许可证

2、建设单位资信证明、立项批文、建筑工程总规划平面图、施工图设计审查备案单、合格书

3、建设工程项目全套招投标资料（有的地区不需要）

4、中标通知书、中标公示证明、评标报告及招标投标情况书面报告

5、施工合同、施工合同备案表

6、施工许可证申请表

7、质量、安全监督登记表

8、建设工程文明施工开工现场勘验评估合格证

9、高大危方案设计审查专家委员会文件

10、环境影响评估报告

11、消防设计审查意见书

到这里我们心心念的小蓝本就到手了，漫长的前期工作告一段落。

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建设阶段

老本行了，很多同行都特熟悉了，不赘述

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竣工验收备案阶段

竣工验收都比较熟悉了，文字描述太多就不再赘述。

工程竣工备案阶段

（以房建工程为例，其他类型工程较房建工程稍简单些）

●房屋建筑工程竣工验收备案表

●建筑工程竣工验收报告(含勘查单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、施工单位竣工报告另后附竣工自评、监理单位工程质量竣工评估报告另后附竣工评价、单位工程竣工验收原始记录)，提交原件各-一份;

●建设工程施工许可证(核查原件，提交复印件并加盖原件存放单位公章) ;

●施工图设计文件审查合格书(核查原件，提交复印件并加盖原件存放单位公章)；

●规划部门出具的认可文件或者准许使用文件《建设工程规划验收合格证》( 核查原件，提交复印件并加盖原件存放单位公章);

●环保部门出具的认可文件或者准许使用文件(核查原件，提交复印件并加盖原件存放单位公章) ;

●公安消防部门出具的验收合格证明文件或者消防竣工验收备案受理凭证(核查原件，提交复印件并加盖原件存放单位公章);

●城建档案馆出具的工程档案资料认可文件或验收意见书(提交原件) ;

●工程造价管理机构对工程竣工结算文件出具的审查备案文件;

●施工单位签署的工程质量保修书;

●住宅工程《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;

●住宅工程分户验收汇总记录; (非住宅 工程可不提供)

●建设单位按合同约定支付工程款的证明文件(该证明文件由施工方提供，并加盖双方公章)

●市建筑节能分部工程竣工验收备案表;

●人民防空工程竣工备案表;

●电梯工程验收监督意见单;

●单位工程竣工验收单(即五联单)；

●水、电、通风空调工程检测报告及反馈单;

●室内环境检测报告及反馈通知单

●法律、法规、规章规定必须提供的其他文件资料。

●工程质量监督报告(质量监督站提供)

以上是项目建设流程中各环节的及需要准备的资料，网友们可以存下作为工作框架，各地市的要求不尽相同，提前和相关行政管理部门沟通