项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

所谓权属,就是土地的使用权是属于谁。(注意是使用权,不是所有权。我国实行土地的公有制,土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权,私人以及农村集体经济组织以外的单位和企业均不能拥有土地的所有权,因而本篇提及的权属是土地的使用权。)国土证或者不动产权证就如一个人的身份证,可以从其“权利人”一栏清晰的看出土地是属于谁的。 从土地权属来划分,土地权属可以分为民企的、自然人的、国企的、村集体的、外企的几类。之所以这样分类,是因为不同权属的土地要注意的事项以及后续的合作方案不同。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

下面我们来分别说说不同权属的土地,应当如何处理。

一、民企手里的土地。这是最为常见的,通常由民营法人企业竞买,或者自然人竞买后成立一家公司,以新成立公司的名义来开发,一般称这类公司叫项目公司。对于有土地的公司,这家公司有时仅有一项资产(土地),也有多项资产(土地)的情况。对于仅有一项资产(土地)的最为容易,可以选择对公司做整体或部分收购、也可以做资产收购。具体方式可以查看我后续的分享“房地产专辑——项目收并购之二手土地的合作模式”。

对于公司名下有多项资产的,就可以考虑整体的合作即资产包合作,如仅对其中某一项或某几项资产感兴趣,则可以考虑资产收购或公司分立。需要注意的是对于公司分立而言,分立的公司对原公司的债务承担连带责任,故仍需警惕现项目公司的债务。针对公司分立的情形可以在分立前就债务清偿达成书面协议以规避可能承担的债务。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

二、自然人手里的地。这一类土地的土地权利人是自然人或几个自然人,就像房产证上写的你的或者你家人的名字一样,个人的房产可以自由居处、处置。但个人手里的土地却不能直接开发、也不能直接转让,为什么呢?因为开发房地产必须是由具备开发资质的房地产企业才可以,个人是不可能具备房地产开发资质的,因而不能开发。而要土地使用权转让也要具备相应的条件:我国房地产管理法第38条规定,以出让方式取得的土地使用权,其转让必须符合三个条件:第一,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;第二,按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;第三,建成的房屋必须有房屋所有权证书。条件看起来比较苛刻的,但只要满足条件还是有相应程序可操作的。

个人手里的土地想要盘活,还是要付些代价的,可以通过土地作价入股的方式装入自己的全资公司中,这个环节与土地使用权转让要缴纳的税费一样。税局要对土地价值做资产评估,进而计算征收的税费,在完税后即可完成土地过户至公司。完成至这个步骤,即可用房地产公司开发这块土地。在有的地区,会对新装入土地的公司的股权转让设置限制条款,也要求将项目建设至开发强度的25%方可完成股权交易。

以上所述,是绝大多数自然人名下土地的操作方案,但由于过往土地交易的多样性,也存在着一些特殊的情况。例如,某市自然资源局在2020年曾对自然人名下土地规划管理办法向社会征求意见,里面提到“2019年9月24日前(含24日)已办理建设工程施工许可证的用地,按许可内容建设。2019年9月24日前(含24日)未办理建设工程施工许可证的用地,其权属人须按规定成立具有房地产开发资质的全资公司(股权份额与土地使用权份额一致),将土地作价入股到该公司名下,以该公司为主体进行土地开发。”可见,对于早期遗留下来的土地有些地区还是有一些特殊政策的。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

三、国企手里的地。国有企业资产管理的宗旨是国有资产的保值,要防止国有资产流失。因而相关的流程以及对合作方的选择比较严谨。简单来说,分为3个步骤,一是向国资委上报资产处置方案,二是通过专业的资产评估机构甚至是国有的机构进行资产核资评估,最后通过国有产权交易中心公开交易。与国有企业合作,背景、文化的相似性是能否成功的关键因素。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

四、村集体手里的土地。说到村集体,多数人自然而然会想到集体建设用地。集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。宅基地就是属于集体用地。但今天我们所分享的是,权属属于村集体的国有建设用地,而非集体建设用地。村集体也是一个政府组织,资产要通过公开的程序进行处置,首先要将土地装入经联社名下的法人公司(这个过程与私人手里的土地作价入股装入公司类似),再进行村民表决通过,最后通过产权交易中心或三资平台公开交易这家法人公司的股权。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

五、最后我们来说说一类比较特殊的权属土地——外企手里的土地。我国已改革开放41年,过往40多年里经济的飞速发展离不开外资的进入。在广袤的长三角、珠三角以及内地主要城市活跃着外资的身影,市场上有不少的外资企业公司的土地。境外(包括港澳台)公司持有其境内公司股权,其境内公司拥有境内的土地资产。可以通过两种方式来实现对土地资产的获取或者合作。第一种方法是直接在境外收购境外公司的股权,从而间接控股其境内公司的股权,实现对土地的获取。这个方案简单、税费少,但需要有境外的公司。如果不能境外收购,则可以采用“外转内”的方式,即收购其境内公司的股权直接持有土地,由于涉及到外资,对该类公司的合作或者资产收购与一般的程序有所不同,要得到原审批机关的核准,分别向外商投资企业登记主管机关和内资企业登记机关提交审批资料,有时还需要到商务部备案。

项目合作实施方案模板范文,企业合作方案计划书?

以上简要分享了5类不同权属土地的处理方法,我们在面对一宗陌生土地的时候,应先对其“出身”有所了解,以便有的放矢的开展后续工作。以上五类处理方法是笔者根据过往的工作经历总结而出,正如第二部分提到,市面上有众多历史遗留下来、过往交易较为灵活的土地,加之各地政策不一,难免会有所疏漏,不能囊括所有土地。对于一些其他类型的操作方法或者案例,也欢迎关注留言交流。

土地的收并购活动很早就在市场上运行着,但大规模的被房地产企业当作重要的拿地模式基本要从2015年以后。相对于招拍挂而言,收并购具有成本低、付款灵活、主动性强、时间充裕、业绩提升明显等特点。以碧桂园为代表的房地产公司自2015年逐步加强了收并购的拓展业务,众多房企也是竞相争抢。

站在今天,回顾过往的收并购项目,从2015-2018繁荣期的硕果累累到2018年以后的逐渐凋零,不得不说房地产行业过去迅猛发展正是在经济飞速发展的大背景下,国家政策、金融宽松的加持。潮水退去,昔日的荣光已经淡却,留下诸多因市场下行、前期激进扩张带来的问题项目经营困境。但即便是在市场上行期也有效益不佳的项目,在低迷期亦有明星项目的出现,那怎样从众多项目中挑选相对较好的标的物、把控项目的整体风险呢?下面几篇,我将分享房地产市场的分析方法、项目的精准研判,敬请期待、关注!

房地产在中国的发展短短三十多年,在经济发展中扮演重大角色。要全面了解房地产,得紧密围绕经济发展的主线,从政策、制度开始,全面了解房地产的发展历史、市场供需关系以及相关联的法律财务知识。

现在遇到的问题再也不能用以前的眼光来预判,2016年年底的“房子是用来住的,不是用来炒的”的调控基调,标志着中央对房地产的定位显著改变,有着转折性的意义。延续至今,对房地产整个行业乃至上下游产生了前所未有的影响,在此基调之下,过去紧完就松、松完再紧导致大起大落的震荡可能一去不复返了。

“过去的辉煌并不是因为你个人能力造就的,而是市场整体向上,不要太高估自己;同样的,目前遇到的困境并不是因为我们的经营思路出了问题,而是市场整体的退化,也不要迷失方向、失去自信”。对于我们普通企业以及个人而言,唯有认清当下的形势,顺着新时代的趋势而行,不断学习、不断思索、不断更新。这也正是本公众号除了分享知识本身以外,更要传递的价值观。

本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 sumchina520@foxmail.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
如若转载,请注明出处:https://www.summeng.com/26385.html