光大信托最新不兑付的项目2021恒大项目，光大信托恒大项目兑付了吗

信托在地产链条里扮演的角色，正在发生微妙的变化。

以前是被遮遮掩掩深藏在幕后的明股实债债权人，现在是危难之中浮上台前，名正言顺地成为出资接盘方。

近日，光大兴陇信托（以下简称“光大信托”）和五矿国际信托（以下简称“五矿信托”）先后官宣接手了某开发商手里重庆、东莞、佛山、广州南沙项目的部分股权和债权。

交易完成后，开发商借此可收回前期投资款约19.5亿元，并可化解项目涉及的债务约70.1亿元。

两家信托也将获得项目公司全部股权及管理权，并后续根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金，推动项目正常化运营。

从轻轻松松放个贷赚取收益后顺利退出的金主，到被迫当起开发商，这应该是信托机构当初入局时打死都想不到的剧情。

1信托下场五矿中融接手最多

五矿信托和中融国际信托大概是目前接盘最多的信托公司。

除了前述提到的佛山、广州南沙项目。五矿信托还接手了上述房企旗下的昆明林溪郡项目公司，以及阳光城和重庆鹏汇地产合作的杭州橙光置业，还有阳光城自己旗下的湖南中正房地产开发有限公司、深圳市阳光城实业发展有限公司100%股权。

而中融信托的全局接盘史则更早，涉及的房企也更多——早在去年阳光城三季度报营收净利双降爆出前，中融信托就100%接手了阳光城旗下子公司杭州高光置业，获得阳光城20天前刚收购而来的浙江省永康市7宗地块。

去年11月，中融信托再接下阳光城手里的宁波奉化蓝煜置业有限公司股份，实现对前述公司的100%持股。

同月，中融信托在蓝光子公司重庆中泓唯益的持股，由49%增至100%，获得重庆两江新区悦来组团D分区4宗土地的所有权；中融信托在花样年旗下公司深圳市花现置业的股份比例，从49.00%增加到100%；在成都花样年·望花溪项目公司，中融信托的控股比例也达到了100%。

而上一周（3月4日），中融信托又接手了山西融创恒基置业95%股权。

此外，还有国民信托接下了湖南长沙的新力月湖郡项目，并把项目名改为国润月湖郡。

2表外债埋下的坑

要注意的是，这些对应信托的接盘，并非凭空前来。相反，他们原本就是这些项目的合作方。

比如上述提到的宁波奉化蓝煜置业（对应项目宁波月映华章），原本属于蓝光集团。

在蓝光爆雷后，2021年9月，阳光城和中融信托，分别以57.67%和42.33%的股权，联手接盘了奉化蓝煜。

两个月后，阳光城也爆雷了，续将所持项目股权全部转给中融信托。历经蓝光暴雷→停工→阳光城、中融接手→阳光城暴雷→停工，这个项目目前变成了中融信托全权所有。

再有新力长沙月湖郡（原名新力琥珀园），在2018年时候，其所在项目公司长沙旺国置业股权，就被质押给了国民信托。2021年3月，国民信托还发行过一笔“新力长沙琥珀园项目股权投资集合资金信托计划”，预期年收益8.5%~8.7%，同样是为这个项目打造。

且据国民信托披露，除全资控股上述项目的开发公司之外，新力还将湖南新川房地产开发有限公司100%股权，以及名下武汉帝泊湾项目的车位使用、收益权益，均转让给新力琥珀园信托计划。

熟悉地产行业“明股实债”的都知道，让信托占股项目公司，其实是开发商的一种融资行为：

开发商项目公司把股权让渡给信托机构，信托机构发行信托产品以募集资金给开发商进行项目建设。

在项目回款后，再由开发商回购信托机构手里的股权，而信托机构在取得约定收益，实现信托产品兑付后退出项目公司。

因为在这过程中，开发商以股权换取资金，不会增加报表负债额，而信托机构也能获得较高收益，因此这种“表外操作”，深受两方追捧。

但在房企频繁爆雷后，项目无法回款，信托产品无法顺利兑付，捆绑在一条船上的信托机构，也直接成为风险波及者——据数据统计，2021年房地产信托违约规模达917.11亿元，至少64家信托机构被困其中。

今年里，穆迪研报认为，信托公司对房地产业的敞口较大，而当前中国房地产市场的困境可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划的底层资产质量和流动性。

其预计，前9个月将有3520亿元有直接房地产敞口的信托资产到期。赎回量激增，将加剧信托公司的信用压力。

与其被动等待前景未知的房企自救、推进缓慢的他人收购，信托机构选择了更能迅速回笼资金的亲自下场——以“承债式收购”的方式全盘接受地产项目的股权和管理权。

3继续转手为最终目的

接手之后，信托机构一般会有三种处理方式。

一种，是转手后全身而退。在全资接盘3个月后，中融信托于今年2月24日将深圳花现置业旗下佛山花岸房地产，转让予美的置业和卓越集团，二者分别占股67%和33%。据了解，佛山花岸房地产名下负责开发“好时光苑”项目，系2021年3月花样年以总价16.7亿元所斩获的西滘村留用地。

一种，是引入代建方。毕竟信托机构缺乏房地产开发和项目管理经验，而代建方不仅拥有成熟操盘经验和品牌溢价，有的甚至还能带资入股，分担投入成本——去年年底，绿城管理就宣布与中粮信托，就江阴城南某华府项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。

还一种是寻找其他的合作方，引入新的增量资金。如中融信托最初收购宁波蓝光月映华章项目，就是拉来了阳光城一起。

这一类操作虽然仍是房企与信托合作，但与真·明股实债相比，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，信托公司只是做融资服务的，并不会真正去做开发，目前被迫介入项目开发只是为了实现之前的投资脱身而已。

“因此在被迫接盘以后信托公司是相对被动，而受邀参与项目的房企反而会是比较主动的，自然在谈判能力与合作条件上也就显而易见了。”

如果顺利，看起来，这是一场多赢的交易。开发商可以卸下项目上的债务，并一举拿回前期投入；信托可以盘活项目“拿回收益，向投资人交代”；而业主也能顺利收房。

但毕竟当前房地产行业风险还未完全出清，销售市场尚未恢复，信托机构下场后能是否能拿回当初计划的收益，实现尽快退出？若不幸接盘到底，后续遇到业主维权，信托方能否进行妥善处理？都存在不确定性的市场风险。

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